基強聯行：
做房地產界的摩根士丹利
——專訪基強聯行創始人 陳基強
文/王奇
這是一個房地產業與金融資本緊密結合的時代。陳基強說，資本力量的強與弱、善用資本能力的高與低將決定房地產企業在未來市場格局中的地位，基強聯行要打造國際資本和中國房地產企業的“橋梁”，成為中國房地產界的摩根士丹利。
一個大雨天的下午，本刊記者走進位于上海嘉里中心的基強聯行辦公室，映入眼簾的是各種獎項和獎杯，大大小小超過20個。坐在創始人陳基強的對面，迎面而來的是激情與活力。他更喜歡別人叫他英文名字Stanley，顯得更加親切自然。在陳基強略顯滄桑的臉上透露出成熟與穩健，昭示著這個企業未來發展的潛力與基調。接下來的對話與其說是采訪，不如說是在聽一場激情澎拜的演講。
年少好學 勇于創業
陳基強年少好學，16歲時就獨自一人從香港到美國求學，是一名文化交流學生。在美國的那些年，他發現真正主導政治和經濟的，是那些來自金融業和地產界的富人，那時候IT還沒有現在這么發達。陳基強一路讀到碩士，然后在美林證券實習，主要工作就是賣金融產品給中國客戶，雖然傭金很高但他覺得意義不大。
1991年，他回到香港，加盟戴德梁行，當時還叫梁振英測量師行，就此開啟一個跨時代的房地產業務之路。1994年來中國大陸，在北京的戴德梁行做首代。
陳基強回憶，那個年代香港來大陸的人還很少，因為看準了大陸的改革開放政策，房地產業必將迎來黃金時代。當時戴德梁行建立了全國最大最多的分支機構，陳基強在建國門外大街的中糧廣場負責招租，包括成功幫助建設銀行總行國際部從燕京飯店搬遷到中糧廣場，當時他已成為戴德梁行中薪酬較高的員工。
1997年陳基強來到上海，利用自己超強的商業頭腦和社交關系，先后促成了梅龍鎮廣場、香港廣場和招商局大廈等多個大項目。爾后2002年他為戴德梁行創立住宅品牌“泛城”，三年就打平了戴德梁行中介業務收入的業績。
但他并不滿足于此，也或許是家族遺傳，陳基強骨子里就有一種創業基因。同年開始他在上海創業，根據中文名字陳基強，取名基強聯行，欲打造一家百家老店。
基強聯行：房地產+投行模式
經過一番籌劃，基強聯行決定拷貝摩根士丹利的地產業務模式，做房地產投行服務。具體業務包括：房地產項目資金管理、房地產投資中介、房地產結構融資及私募基金、投資研究及顧問、房地產資產管理等等。
作為國際資金和國內房地產業的橋梁，基強聯行致力于引入海外資金參與中國房地產業的建設，拓展業務內容，事實證明這種模式是可行的。基強聯行成立至今已超過十年，最高峰全國有6家分支機構，成功促成投資項目總額近500億元人民幣。
最典型的一個案例是，公司剛創立之初，就和摩根士丹利、雷曼兄弟合作上海盧灣區永業公寓項目，這也是第一個把大投行雷曼兄弟引進中國的房地產直投項目。由基強聯行擔任顧問，將永業公寓50%的權益賣給摩根士丹利和雷曼兄弟，僅此一項就為后者帶來豐厚利潤。
此外，基強聯行還為花旗集團、瑞士信貸、泰國正大集團等國際財團和國際資金進入中國牽線搭橋。陳基強表示，從2005年到2008年，公司做了很多大項目，但遭遇2008年全球金融危機，基強聯行幾經波折，資金鏈斷裂，不得不削減開支。直到2011年前后，公司業績才得到穩步回升，去年已經完成投資交易額43億元人民幣，預計2014年可促成的投資項目總額將達到50億，公司目前員工接近100人。
基強聯行還和國內諸多大企業開展業務合作，包括上海地產集團、上海世博集團、杭州城投和和記黃埔等。另外，基強聯行還和光大會展成立了一個合資公司光大基強，光大會展在上海做的地產項目，多數都由基強聯行擔任顧問。
這些大項目的完成，主要得益于基強聯行背后強大的顧問團隊，陳基強認為，一個優秀的團隊必須具備三個條件：首先是頂尖的領軍人才，公司的顧問團隊由副董事總經理陳詠東博士帶領。陳博士尤其擅長于海外基金在中國房地產市場上的投資，被譽為此領域的引領者之一；
其次是穩定的團隊，公司的人才培養計劃非常完善，每年利用一個暑假，接受香港頂級大學學生及部分上海優秀大學生，以美國MBA的要求準則進行訓練，抽選3- 4位優秀學生進入公司做一年兼職并最后選取1-2位留用公司。
最后，頂尖的領軍人才和穩定的團隊也需要外部刺激。基強聯行與這些合作方建立深厚關系后，開始拓展到房地產以外的項目，這其中包括著名的“2006年花旗集團收購廣發銀行”，也是由基強聯行來擔任獨立顧問，當時這一收購算是中國的十大收購事件之一。
看好海外地產投資
基于強大的顧問團隊，基強聯行對中國房地產企業投資海外市場做了持續多年的研究。據統計，2012 年全年中國企業海外房地產投資額只有40億美元（已交割數據，下同）；2013年全年為150億美元，增長了三倍多；而到2014年上半年，中國企業海外房地產投資交易就達到了371.32億美元，僅上半年就比2013年一年增長了近三倍。
從投資標的來看，商業地產（包括辦公樓、酒店、零售物業、工業地產和商業綜合體）以及住宅（包括住宅和住宅綜合體）仍最受中國企業青睞。另外，賭場也成為中國企業海外投資新寵，包括藍鼎國際、新華聯和綠地都有投資。2013年，在商業房地產細分市場中，辦公樓市場繼續成為中國海外商業房地產投資者的首選資產類別，占總交易額的85%。據統計，海外投資租金回報率為5%~9%，每年房產升值率為10%。
從投資區域來看，主要集中在四個國家：美國、英國、澳大利亞和新加坡，其中英國和美國市場吸引了最多中國投資者，而倫敦和紐約也成為全球吸引中國資本最多的城市。
為什么呈現這種分布？陳基強認為，主要有兩個目的：留學和移民。中國父母或者家族企業的計劃是分散資產，因此投資方向多根據子女而定。美國留學生最多，其次是英國和澳洲，加拿大主要以投資零散住宅為主，成群結隊投資較少。
值得注意的是，2013年中國在澳大利亞投資呈現大幅上漲趨勢，在澳大利亞投資的中國房企，仍以華人為主要目標，其中澳大利亞地產開發商30%的資金來源于中國，而美國來源于中國的資金大約占13%。
陳基強分析，雖然2014年商業地產投資仍然占200多億，但這個趨勢已經發生改變，與前兩年最大的不同在于，很多房地產商開始專注投資海外住宅項目。
中資房地產企業在海外投資住宅項目有兩種模式，一種是以綠地集團為代表，投資方向與華人所在區域緊密相連，他們的口號就是有華人的地方就有綠地。2014年上半年綠地集團敲定了410億元人民幣的海外投資計劃，是目前中國房企出海投資規模最大的企業；
另一種就是專業地產開發商萬科，采取和當地開發商合作的模式。比如說在美國和鐵獅門合作開發住宅項目。鐵獅門是世界一流的房地產業開發商、運營商及基金管理公司，擅長開發并與管理密切結合的房地產企業。可以說，萬科是站在巨人肩膀上做地產住宅開發，這是一種非常穩妥的模式。
給海外地產投資的“三點建議”
陳基強認為，中國企業投資海外房地產市場需要注意以下幾點：
首先，不能照搬國內模式，一定要聯系當地市場，否則必將自己束縛在局部市場里。同時也不要過度依賴當地華人的投資購買需求，而應該要把目標客戶擴大到當地人，比如當年香港開發商進入大陸市場，雖然也很成功，但卻無法和萬科、萬達等大陸企業相比，這也是因為照搬香港模式無法做到大眾化；
其次，必須做到對自身業務有幫助性。比如像萬達，以并購為主，投資為輔的方法，結合旅游、文化、名勝地產等，把與萬達相關的優勢業務作為策略并將其在當地放大。
最后中國房地產企業走出去最重要的是向國外學習如何做商業地產，如何做房地產金融，一個很好的案例是萬科和鐵獅門的合作項目，它既可以賣給華人，又可以賣給當地人，市場空間巨大。
而對廣大投資者來說，陳基強也給出了自己的建議，首先投資海外房地產，一定要投資寫字樓。因為全世界對于寫字樓的定義是一樣的，對于寫字樓的管理及市場規范也是一樣的，這是一種非常簡單的物業，但各個國家對住宅的定義與要求卻大不相同；二是不能一味追求價格，一定要選擇國際上知名的城市，比如美國的紐約、洛杉磯、舊金山，英國的倫敦，德國的法蘭克福，亞洲的東京、新加坡與香港，一方面我們對這些城市更熟悉，另一方面這些知名城市不再是單一客戶，風險更低。
談到基強聯行的未來愿景，陳基強說，要把基強聯行做成房地產界的摩根士丹利，真正把公司發展成為一個國際性的大投行，不僅僅是房地產業務，也包括PE投資、并購重組等。當前公司正在幫助墨西哥政府進行基礎建設投資，如水務與能源。總體來說，公司將走向一條多元化發展之路，以早日實現國際大投行的目標。
--2014.09 財富管理 WEALTH
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